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• 山羊牙醫還教大家好好刷牙
• 只要好好刷牙，就不會牙痛了！

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年齡層：1-5歲

性別：不限

時事分享

日本房市一直是國人投資海外不動產的首選。近年，隨著赴日旅遊人口增多，日本飯店一房難求，「民泊」需求也因應而生。比起一般出租3%的投報，民泊投報可達9至11%，再掀赴日置產熱潮。

日本為振興經濟，全力推展旅遊產業，2015年赴日本旅遊的外國觀光客再創新高，達1,973萬人次，比前年暴增632萬人、增幅47.1%；增加消費額也創下歷史紀錄，達3.47兆日圓（約台幣1兆），相當日本電子零件出口額的規模。

不過，日本政府並不因此自滿，將觀光目標設定在2020年和2030年，全年訪日外國遊客數量要達到4,000萬和6,000萬人次。

事實上，目前日本觀光客人數正以雙位數的速度成長，且住房率都有90%以上，造成日本飯店一房難求。也因此，起源於美國的Airbnb「民泊」風陸續吹進日本，為旅館不足的窘境解套。

一定要選觀光勝地

Airbnb跟Uber同為共享經濟的概念，Airbnb是提供民眾出租自家房屋給遊客的訂房網站。日前Airbnb公布一份關於Airbnb為日本所帶來經濟效應的報告，指出2014年7月到2015年6月，1年之間有5,030位房東提供房間供住宿。

Airbnb受惠於日本觀光客的激增，讓Airbnb在日本的用戶成長人數成為全球最快的地區。根據估算，要是日本全國都導入民泊制度的話，每年可能為日本帶來超過10兆日圓（約新台幣3兆51億元）的觀光收入。

民泊概念的興起，給了想在日本置產，但又礙於投報率不高的置產客一個新契機。全國不動產品牌發展處處長鍾秀美指出，只要選對地點，民泊投報率比一般出租高出許多，約9至11%，但因為做民泊，物管成本較高，淨投報則為7至9%。

鍾秀美說，投資民泊跟一般出租最主要是租客來源不同，一般出租的租客通常為上班族或大學生，因為就業或就學的需求而在公司或學校就近找房子；民泊的客群為短期洽公的商務客、遊客，或是自己家住膩了，想體驗新鮮感的日本人。

因此，地點的選擇就很重要，鍾秀美指出，做民泊的地點一定要是觀光勝地，再來不能離捷運站太遠，且附近最好要有便利商店。

5年內的物件較優

「旅客都是下飛機後，帶著行李搭電車到住宿的地方，由於帶著行李移動，所以物件一定要離地鐵站愈近愈好；此外，民泊周遭最好有便利商店、餐館、商店街等尤佳，房客玩了一整天後歸來，若旁邊有便利商店，肚子餓還有超商的泡麵可以解決。」

再來，房型也會稍微不同。鍾秀美指出，民泊房型最常見的為「1LDK」，也就是一房一廳跟一個廚房，大約8至9坪，以容納兩人為主；若做一般出租，房型為「1K」，也就是套房的意思，空間大約為7坪。

除了地點、投報外，海外不動產最重要的就是後續的管理，鍾秀美說，日本是個物業發展很成熟的國家，物業公司還有分專門做一般招租的或是民泊管理的，基本上不用太擔心後續管理問題。

她還指出，投資民泊的好處就是，如果有赴日旅遊，可以住在自己的房子，省下住宿費又可看房子內部狀況，這是一般出租沒辦法做的；不過，一開始需要投入購置家具費用，因為日本人住房習慣是不住「附家具」的房子，因此一般出租不需添購家具，但民泊就不一樣，會多一筆家具開銷。

最後，她提醒，不論投資一般出租或是做民泊，以5年內的物件較優，因為日本人不喜歡住舊房子，尋找房客的時間會拉長，雖說中古屋售價較低，租金投報可達6%以上，但可能「看得到拿不到」，且若幾年後想轉手，房價就又更差了。

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